Поиск по сайту

Ассоциация «Совет муниципальных образований Брянской области»

Нецелевое использование земельного участка в свете новой практики ВС РФ

24 мая 2022 09:09

Нецелевое использование земельного участка в свете новой практики ВС РФ

Нецелевое использование земельных участков – вопрос, универсальный по своей злободневности для правообладателей участков на территории всей России, но именно в г. Москве сформировалась настоящая «индустрия» штрафов и прочих взысканий, направленных на максимальное пополнение казны за счет правообладателей из-за любых погрешностей в использовании участков.

Вместе с тем, в связи с формулированием Верховным Судом РФ ряда новых правовых позиций есть надежда, что может наметиться определенный перелом в работе данного конвейера.

1. Последствия нецелевого использования земельных участков в г. Москве

Последствиями нецелевого использования земельного участка в г. Москве являются:

  • привлечение к административной ответственности должностными лицами Росреестра по ст. 8.8 КоАП РФ (штраф для юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов от кадастровой стоимости);
  • привлечение к административной ответственности должностными лицами Госинспекции по недвижимости г. Москвы по ч. 1ч. 1.1 ст. 6.7 КоАП г. Москвы (штраф для юридических лиц – до 500 тыс. руб.). Разница с составом по ст. 8.8 КоАП РФ заключается в том, что в данном случае речь идет о нарушении «требований и ограничений, предусмотренных правоустанавливающими документами на землю» (а не о нарушении вида разрешенного использования, внесенного в ЕГРН), в связи с чем суды исторически считают данные составы не тождественными (постановление Верховного Суда РФ от 06.06.2016 N 5-АД16-29);
  • взыскание по иску ДГИ г. Москвы неосновательного обогащения в виде разницы между арендной платой по заявленному (более дешевому) и фактическому (более дорогому) виду разрешенного использования;
  • установление ДГИ г. Москвы «более дорогого» вида разрешенного использования земельного участка, что приводит к пересчету кадастровой стоимости и, как следствие, увеличению размера арендной платы (кроме земельных участков, находящихся в частной собственности – определение СКЭС ВС РФ от 28.11.2014 № 305-ЭС14-2292);
  • начисление неустойки (штрафа) за нецелевое использование земельного участка в соответствии с договором аренды земельного участка.

2. Общие положения о виде разрешенного использования и цели предоставления участков

Действующее законодательство различает понятия «вид разрешенного использования» и «цель предоставления» земельного участка.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве (постановления Президиума ВАС РФ 15.12.2011 N 12651/11 и от 29.05.2012 N 13016/11).

Классификатор видов разрешенного использования (далее - ВРИ) утвержден Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 и включает в себя, к примеру, такие виды разрешенного использования, как «Деловое управление» (код 4.1), «Объекты торговли» (4.2), «Общественное питание» (4.6), «Производственная деятельность» (6.0), «Склады» (6.9) и др.

Если формулировка вида разрешенного использования участка не соответствует формулировке, указанной в Классификаторе, то правообладатель участка вправе потребовать приведения ВРИ в соответствие с Классификатором (ч. 1113 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014  № 171-ФЗ).

При этом, действующий Классификатор ВРИ не предусматривает разграничение видов использования на «строительство» и «эксплуатацию», а учитывает лишь функциональное назначение земельного участка.

Допустимые ВРИ земельных участков (основные, вспомогательные и условно разрешенные) предусматриваются ПЗЗ г. Москвы; установление ВРИ осуществляется на основании волеизъявления собственника участка (ст. 3337 ГрК РФ), в частности, применительно к арендуемым земельным участкам – на основании распоряжений ДГИ г. Москвы, принимаемых, в том числе, на основании заявлений правообладателей участков.

Основные виды разрешенного использования участка отображаются в ЕГРН (п. 4 ч. 5 ст. 8 Закона о регистрации недвижимости) и считаются выбранными с даты внесения их в ЕГРН (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

В свою очередь, цель предоставления земельного участка – это понятие гражданско-правового законодательства (ст. 615 ГК РФ), обозначающее предусмотренное договором аренды назначение земельного участка в пределах видов разрешенного использования, предусмотренных градостроительным регламентом (постановление Президиума ВАС РФ № 1756/13 от 25.06.2013г.).

Цель предоставления земельного участка может конкретизировать установленный ВРИ земельного участка (например, ВРИ – «склады (код 6.9)», цель предоставления – «для строительства/эксплуатации овощебазы») либо уменьшать объем правомочий арендатора по сравнению с ВРИ участка (напр., ВРИ предусматривает несколько видов использования, а договором аренды предусмотрена возможность использования арендатором участка лишь по одному виду использования).

В отличие от ВРИ земельного участка, цель предоставления не отображается в сведениях ЕГРН, представляя собой лишь условие договора, заключенного между арендодателем и арендатором (т.е., если ВРИ – это понятие публично-правового регулирования, то цель предоставления – это частноправовая договоренность между г. Москвой и арендатором).

Самовольное изменение арендатором цели предоставления земельного участка не допускается (п. 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018), т.е. для изменения ранее достигнутой договоренности о целевом использовании участка необходимо заключение дополнительного соглашения к договору аренды с г. Москвой (разумеется, кроме случаев, когда такое изменение приведет к обходу процедуры предоставления земельных участков на торгах – определения СКЭС ВС РФ от 24.04.2018 № 309-КГ17-20985, от 23.01.2020 № 305-ЭС19-18488 и др.).

На разнице между понятием «вид разрешенного использования» и «цель предоставления земельного участка» и балансирует разграничение административной ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ и ст. 6.7 КоАП г. Москвы, хотя в ряде случаев это различие представляется туманным (например, если цель предоставления по своему смыслу дублирует ВРИ и не имеет какого-то собственного различимого содержания).

3. Правовые подходы высших судов применительно к вспомогательным видам использования

Основным трендом судебной практики последних лет являлась «либерализация» использования вспомогательных видов использования земельных участков.

Так, в постановлении от 16.10.2020 № 42-П Конституционный Суд РФ указал, что правообладатели земельных участков вправе самостоятельно избирать вспомогательные виды использования, которые не подлежат внесению в ЕГРН; отсутствие в ЕГРН данных о вспомогательном виде использования не является основанием для привлечения правообладателей участков к административной ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ.

Как указал КС РФ, «ни Земельный кодекс Российской Федерации, ни Градостроительный кодекс Российской Федерации непосредственно не возлагают на лицо, использующее земельный участок не только в соответствии с основным видом его разрешенного использования, указанным в ЕГРН, но и в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования, который предусмотрен ПЗЗ муниципального образования для определенной территориальной зоны, каких-либо обязанностей по уведомлению о своем решении тех или иных органов публичной власти, что, в частности, подтверждается отсутствием в них, впрочем как и в других нормативных актах, положений, закрепляющих порядок (условия и сроки) исполнения таких обязанностей».

Впоследствии и сам законодатель напрямую закрепил в Земельном кодексе РФ свободу выбора правообладателем вспомогательного вида использования без внесения его в ЕГРН (п. 2 ст. 7 ЗК РФ в редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 493-ФЗ).

По следам КС РФ Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ сгенерировала целый поток определений, которыми пресекалась практика привлечения правообладателей участков к ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ за использование участка по вспомогательному виду (определения СКЭС ВС РФ от 01.10.2020 № 310-ЭС20-8733, от 25.01.2021 № 305-ЭС20-14234, от 08.02.2021 № 305-ЭС20-15622, от 08.02.2021 № 305-ЭС20-15616, от 08.02.2021 № 305-ЭС20-15754, от 08.02.2021 № 305-ЭС20-15893).

При этом, необходимо учитывать, что критерии вспомогательных видов использования закреплены в п. 3.3.5 Общей части ПЗЗ г. Москвы следующим образом:

1) вспомогательные ВРИ должны быть выбраны из числа видов, не установленных в качестве основных видов использования для территориальной зоны, в которой находится земельный участок;

2) вспомогательный ВРИ не может реализовываться без реализации основного вида разрешенного использования и должен осуществляться только совместно с разрешенными основными видами использования;

3) в случае если выбранный вспомогательный ВРИ предусматривает размещение объектов капитального строительства, то их строительство может опережать во времени реализацию основных видов разрешенного использования (но не может быть единственным фактическим использованием земельного участка или объекта капитального строительства);

4) суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства вспомогательных ВРИ в пределах земельного участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства, включая площадь подземных частей зданий, сооружений.

Применительно к г. Москве важно отметить, что возможность использования вспомогательных видов разрешенного использования сохраняется и в «зоне фактического землепользования» («зона Ф»). Указанной позиции придерживаются как арбитражные суды (постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2020 N 09АП-49727/2020 по делу N А40-64624/2020, от 12.08.2020 N 09АП-35625/2020 по делу N А40-342685/2019, от 29.07.2020 N 09АП-28615/2020 по делу N А40-14037/2020), так и суды общей юрисдикции (постановления Верховного Суда РФ от 26.03.2021 N 5-АД21-3, от 12.03.2021 N 5-АД21-7-К2, от 18.01.2021 N 5-АД20-134).

Перечень возможных вспомогательных видов ВРИ в г. Москве установлен п. 3.3.4 Общей части ПЗЗ г. Москвы и включает в себя, по общему правилу, такие виды, как деловое управление, т.е. офисы (4.1), магазины (4.4), общественное питание (4.6), служебные гаражи (4.9), склады (6.9) и др.

Исходя из изложенного, использование земельного участка по вспомогательному виду использования (с соблюдением «правила 25%» и при условии сохранения основного вида деятельности) в настоящее время не должно влечь для правообладателя каких-либо негативных правовых последствий.

Между тем, необходимо отметить, что по состоянию на дату подготовки данной статьи в Арбитражном суде Московского округа начала складываться противоречивая практика применения ч. 1ч. 1.1 ст. 6.7 КоАП г. Москвы по вопросу правомерности привлечения к административной ответственности за применение вспомогательного ВРИ при отсутствии указания на такую возможность в договоре аренды с г. Москвой. Так, помимо ожидаемой в вышеизложенном контексте практики в пользу правообладателей (постановления Арбитражного суда Московского округа от 26.04.2022 N Ф05-3406/2022 по делу N А40-70305/2021, от 26.04.2022 N Ф05-865/2022 по делу N А40-107790/2021, от 02.03.2022 N Ф05-35176/2021 по делу N А40-113860/2021), имеются также судебные акты, в которых, вопреки позиции КС РФ, делается вывод о том, что свободой выбора вспомогательного вида использования обладает лишь собственник земельного участка, а арендатору участка необходимо внести соответствующие изменения в договор аренды, чтобы «легализовать» вспомогательный вид (постановления Арбитражного суда Московского округа от 29.04.2022 N Ф05-5396/2022 по делу N А40-103668/2021, от 29.04.2022 N Ф05-5980/2022 по делу N А40-69444/2021, от 27.04.2022 N Ф05-5083/2022 по делу N А40-72177/2021-84-520). Очевидно, что данное противоречие требует вмешательства Верховного Суда РФ в целях более последовательного проведения ранее высказанной позиции КС РФ, для ограничительного толкования которой оснований не усматривается.

4. Новеллы судебной практики ВС РФ по вопросам нецелевого использования участков

С начала 2022 года было принято 4 определения СКЭС ВС РФ, в которых, помимо продолжения ранее сформированной практики о вспомогательных ВРИ, присутствуют весьма революционные выводы, которые в перспективе могут изменить сложившиеся «правила игры» в вопросе нецелевого использования земельных участков.

Так, в определениях СКЭС ВС РФ от 03.02.2022 № 305-ЭС21-19336, от 13.04.2022 № 305-ЭС21-27944, от 27.04.2022 № 305-ЭС21-27824 Верховный Суд наконец «добрался» до практики ДГИ г. Москвы по взысканию с арендаторов земельных участков в г. Москве неосновательного обогащения в виде разницы между арендной платой, которую арендатор вносил исходя из заявленного вида разрешенного использования (напр., промышленное использование), и той арендной платой, которая подлежала бы внесению исходя из фактического вида использования (напр., офисы, общепит или бытовое обслуживание). Несмотря на то, что практически по всем застроенным участкам ставка арендной платы в г. Москве одинакова и составляет 1,5% от кадастровой стоимости (постановление Правительства Москвы № 273-ПП), размер арендной платы может варьироваться в зависимости от кадастровой стоимости участка (так, для офисов, общепита и сферы услуг кадастровая стоимость выше, чем для участков промышленного назначения).

В арбитражных судах Московского округа указанная категория дел не сразу, но пробила себе дорогу, и в настоящее время суды удовлетворяют иски ДГИ г. Москвы о взыскании неосновательного обогащения в случае доказанности нецелевого использования земельного участка (как правило, в качестве периода взыскания принимается промежуток времени между двумя актами проверки Госинспекции по недвижимости г. Москвы, которыми подтверждено нецелевое использование).

Рассматривая переданные на пересмотр дела, Верховный Суд РФ указал, что использование земельного участка по вспомогательным видам использования не может рассматриваться как изменение целевого назначения земельного участка (при условии соблюдения «правила 25%» и сохранения основного вида использования); выбор вспомогательных видов использования является правом арендатора земельного участка, закрепленным в ст. 37 ГрК РФ и постановлении КС РФ от 16.10.2020 № 42-П; вспомогательные ВРИ не подлежат внесению в ЕГРН, в связи с чем не могут влиять на кадастровую стоимость земельных участков.

Как следствие, основания для взыскания с арендаторов земельных участков неосновательного обогащения (в виде неполученной ДГИ г. Москвы арендной платы) в случае использования ими по своей инициативе вспомогательных видов использования отсутствуют.

Кроме того, в определении от 27.04.2022 № 305-ЭС21-27824 ВС РФ также отметил, что требование о взыскании неосновательного обогащения в условиях действующего договора аренды является ненадлежащим, так как стороны должны руководствоваться положениями гл. 34 ГК РФ об аренде; при новом рассмотрении суду предложено правильно квалифицировать заявленные требования. Этот довод не получил своего развития в мотивировочной части определения, в связи с чем осталось неясным, каково мнение самого ВС РФ по данному поводу – должен ли рассматриваться указанный иск как требование о взыскании регулируемой арендной платы, устанавливаемой независимо от положений договора аренды (п. 16, 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73), либо речь должна идти о возмещении упущенной выгоды по договорному обязательству в связи с нарушением арендатором условий договора (ст. 393 ГК РФ). Данный вопрос весьма интересен и заслуживает рассмотрения в рамках отдельного обсуждения (особенно с учетом тех выводов, к которым придут суды при новом рассмотрении дела).

Однако, помимо указанной правовой позиции (вполне обоснованной и логически вытекающей из ранее сформировавшейся практики о вспомогательных видах использования), ВС РФ употребил некоторые формулировки, от которых большинство юристов-«земельщиков» еще вчера открестилось бы как от чрезмерно вольной трактовки закона. Теперь, учитывая их включение в мотивировку определений СКЭС ВС РФ, необходимо проанализировать их возможное применение к различным жизненным ситуациям.

Так, определениях СКЭС ВС РФ от 03.02.2022 № 305-ЭС21-19336, от 13.04.2022 № 305-ЭС21-27944, от 27.04.2022 № 305-ЭС21-27824, от 27.04.2022 № 309-ЭС21-26767 Верховный Суд указывает следующее:

«Системное толкование положений земельного и градостроительного законодательства, правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что правовой режим земельных участков и объектов капитального строительства, неотъемлемой составляющей которого является разрешенное использование, определяется прежде всего нормативными актами публичного законодательства (в частности, правилами землепользования и застройки, в составе которых утверждены градостроительные регламенты), и именно неисполнение указанных актов свидетельствует о нарушении правового режима использования земельного участка и объекта капитального строительства.

Собственник земельного участка и объекта капитального строительства имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и - в дополнение к основному - вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны.

Равно как собственник земельного участка, так и собственник объекта капитального строительства не ограничен в выборе предусмотренных основных и вспомогательных видов использования принадлежащего ему объекта. Выбор вида разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований означает, что собственник вправе начать осуществлять деятельность в соответствии с выбранным видом в рамках предусмотренных применительно к территориальной зоне градостроительным регламентом видов разрешенного использования, что является правомерным и не может быть квалифицировано как нарушение правового режима земельного участка (объекта капитального строительства).

Согласно действующему законодательству собственник здания может оформить как право собственности на публичный земельный участок, на котором здание расположено (если не имеется ограничений в обороте в отношении земельного участка), так и заключить договор аренды, при этом его право является исключительным (статья 39.20 Земельного кодекса, ранее действовавшая статья 36 того же Кодекса).

В контексте приведенных норм права и принципов земельного законодательства указание в договоре аренды земельного участка, заключенном собственником здания в целях его эксплуатации, на назначение этого здания, не может ограничивать собственника здания в выборе как иного основного вида использования, так и осуществления вспомогательного по отношению к основному в рамках утвержденных градостроительным регламентом видов. В этом случае такое использование не может рассматриваться как нарушение правового режима объекта капитального строительства и, соответственно, земельного участка, занятого этим объектом».

Далее, в определении СКЭС ВС РФ от 27.04.2022 № 309-ЭС21-26767, принятом по итогам пересмотра судебных актов о привлечении собственника земельного участка к административной ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ, ВС РФ со ссылкой на более ранее определение Верховного Суда Российской Федерации от 01.10.2020 N 310-ЭС20-8733 указывает, что «отсутствие в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования земельного участка не образует состав правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 8.8 КоАП РФ». При этом, в определении от 01.10.2020 указанный вывод был сформулирован применительно к вспомогательному виду использования; в рассматриваемом же случае этот подход применяется в отношении основного вида использования (по крайней мере, в отличие от определения от 01.10.2020, в данном кейсе вовсе не идет речи о вспомогательном виде использования)[1].

Таким образом, если воспринимать высказанную ВС РФ правовую позицию буквально, то из нее можно сделать следующие выводы:

  • собственники зданий, сооружений вправе самостоятельно определять вид использования принадлежащего им объекта независимо от вида разрешенного использования участка, внесенного в ЕГРН, и правоустанавливающих документов (договора аренды участка); такое использование не может быть сочтено нецелевым в случае соответствия градостроительному регламенту, установленному ПЗЗ;
  • несоответствие фактически осуществляемой на участке деятельности виду разрешенного использования, внесенному в ЕГРН, не может служить основанием для привлечения к административной ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ (опять же, при соответствии градостроительному регламенту, установленному ПЗЗ).

5. Анализ новой позиции ВС РФ по вопросу нецелевого использования участков

Какие практические выводы могут быть сделаны из данных разъяснений?

Во-первых, разъяснения ВС РФ фактически дезавуируют кадастровый учет вида разрешенного использования земельного участка.

В настоящее время общепринятым является подход, согласно которому изменение фактического использования земельного участка должно быть впоследствии отражено в кадастре недвижимости. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр недвижимости (постановления Президиума ВАС РФ от 15.12.2011 № 12651/11, от 29.05.2012 № 13016/11).

Сведения об основном виде включаются в ЕГРН в качестве дополнительных характеристик объекта недвижимости (п. 4 ч. 5 ст. 8 Закона о регистрации недвижимости).

В силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 493-ФЗ) основные виды разрешенного использования считаются выбранными с даты внесения сведений о них в ЕГРН.

В этой связи не вызывает удивления тот факт, что осуществление деятельности вопреки внесенному в ЕГРН основному ВРИ является нецелевым использованием, что влечет за собой административную ответственность и иные неблагоприятные последствия (если только такая деятельность не умещается в рамки вспомогательного вида использования – см. п. 3).

При этом, само по себе соответствие выбранного вида деятельности ПЗЗ, по общепринятому подходу, вовсе не снимает ответственность с правообладателя, поскольку правила землепользования и застройки определяют лишь возможное «ассорти» доступных видов разрешенного использования; для осуществления выбора конкретного ВРИ в силу закона необходимо внесение изменений в ЕГРН.

В момент выбора разрешенного использования участка происходит, в том числе, корректировка кадастровой стоимости (ст. 16 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"), что влияет как на размер земельного налога, так и на размер арендной платы.

Кроме того, в г. Москве и Московской области за изменение ВРИ предусматривается внесение платы в бюджет в размере определенного процента от кадастровой стоимости участка (ст. 22 Федерального закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ, ст. 12.1 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48, ст. 5.1 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ).

Можно ли со ссылкой на разъяснения ВС РФ не производить кадастровый учет земельного участка, принадлежащего заявителю на праве собственности, в связи с изменением его назначения в рамках ПЗЗ? Как видно, ВС РФ высказался по данному вопросу положительно, но весьма любопытно будет посмотреть, как это решение будет преломляться через публично-правовые (прежде всего, фискальные) интересы государства. Если за использование участка вопреки ВРИ, внесенному в ЕГРН, нет административной ответственности, то как тогда обеспечивать достоверность сведений в кадастре недвижимости? Раньше, кстати, Президиум ВАС РФ высказывался за возможность начисления земельного налога исходя из фактического вида использования участка, а не внесенного в ЕГРН (постановление № 5743/10 от 28.10.2010), однако каким образом проводить в таком случае налоговое администрирование – неужели государство будет ловить всех за руку и доначислять налоги/арендную плату ex post (в то время как в ЕГРН у всех собственников будет установлен ВРИ по минимальному УПКС)? Было бы интересно посмотреть на это.

Могут ли данные разъяснения применяться к незастроенным земельным участкам, на которых планируется строительство/реконструкция? Этот вопрос представляет интерес в связи с тем, что при выдаче разрешения на строительство (разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) проверке подлежит, в том числе, соответствие проектной документации (построенного объекта) виду разрешенного использования земельного участка (ст. 5155 ГрК РФ); данные обстоятельства выясняются и при кадастровом учете построенного объекта (регистрации прав на него) (пп. 22 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Если подходить к понятию ВРИ таким образом, как изложено в определениях ВС РФ, то получается, что уполномоченный орган обязан проверить соответствие строящегося объекта не виду разрешенного использования, указанному в ЕГРН, а градостроительному регламенту, установленному ПЗЗ. На данный момент подобный подход представляется фантастическим.

Наконец, непонятно каким образом следует применять многочисленные положения законодательства, где права и обязанности участников гражданского оборота так или иначе поставлены в зависимость от разрешенного использования участка (напр., ст. 39.16 ЗК РФ об отказе в предоставлении участка в случае несоответствия цели использования здания виду разрешенного использования участка; и т.д.) – достаточно ли ссылки на ПЗЗ без внесения в ЕГРН сведений об избранном виде использования?

Ранее широкую огласку получил законопроект Минэкономразвития РФ об отмене понятия «категория земель» и расширении значения территориальных зон по ПЗЗ, однако он вплоть до настоящего времени не принят, и в условиях имеющегося законодательного регулирования не совсем понятно, насколько широко можно толковать подобные позиции ВС.

Во-вторых, разъяснения ВС РФ о праве арендаторов участков самостоятельно определять разрешенное использование таких участков в пределах ПЗЗ могут означать также нивелирование цели предоставления по договору аренду.

Из дословной трактовки вышеуказанных положений ВС РФ получается, что арендатор земельного участка вправе самостоятельно определить основной вид использования принадлежащего ему здания (и, как следствие, земельного участка) и не связан условиями договора аренды о назначении того или иного здания.

Вместе с тем, в настоящее время арендаторы земельных участков не имеют права самостоятельно изменять ВРИ и цель предоставления арендуемых участков (п. 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018, постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13).

В г. Москве изменение вида разрешенного использования земельных участков и цели их предоставления осуществляется в соответствии с административными регламентами, предусмотренными приложениями № 9, 13, 16 к постановлению Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП; основанием для изменения ВРИ или цели предоставления является распоряжение ДГИ г. Москвы (дополнительное соглашение к договору).

В данном случае в определении СКЭС ВС РФ от 13.04.2022 N 305-ЭС21-27944 земельный участок был предоставлен с целью «эксплуатации существующих зданий производственной базы и склада», в определении от 27.04.2022 N 305-ЭС21-27824 – «с целью эксплуатации нежилых зданий производственного назначения». В обоих случаях ВС РФ указал, что собственник объектов вправе самостоятельно определить иной вид использования объектов в соответствии с ПЗЗ и не связан той целью использованию, которая была внесена в договор аренды при предоставлении земельного участка; использование участка иным образом и без внесения изменений в договор фактически будет являться правомерным (правда, исходя из смысла определений, в случае нарушения "правила 25%" может быть признано обоснованным требование ДГИ г. Москвы о довзыскании арендной платы).

Как указывалось ранее, ответственность за нарушение цели предоставления участков предусмотрена ст. 6.7 КоАП г. Москвы; стало быть, и она тоже отменяется, равно как и неустойки (штрафы), которые могут быть предусмотрены договорами аренды за нецелевое использование земельного участка в рамках гражданско-правовой ответственности?

Вопросов больше, чем ответов. Очевидно лишь одно - ВС РФ точно не мог иметь в виду распространение данных позиций на незастроенные участки, предоставленные для строительства, поскольку самовольное изменение арендатором основного вида использования участка (цели предоставления) приводило бы к обходу законодательства о проведении торгов.

Однако даже если применять изложенные выводы лишь к застроенным участкам таким образом, то и тогда данные позиции являются переломным вектором в правоприменительной практике, и в дальнейшем мы, возможно, будем наблюдать дальнейшее их развитие в контексте различных жизненных ситуаций.

Если можно понимать мотивировку ВС РФ иначе, чем прочитал я, то приглашаю к обсуждению. Наиболее ожидаемое возражение «это все касается только вспомогательных видов использования» можно тоже обсудить, но формулировки ВС РФ напрямую предусматривают возможность самостоятельного выбора собственником объектов капитального строительства именно основного вида разрешенного использования объектов недвижимости (а не вспомогательного); кроме того, в определении от 27.04.2022 № 309-ЭС21-26767 даже косвенно речь не идет о вспомогательных видах использования – напротив, там указывается, что на участке для производственной деятельности оказался расположен мебельный центр (информации о других объектах нет).

Таким образом, в настоящее время Верховным Судом РФ задан тренд по изменению подходов к понятию целевого использования земельного участка.

ВС РФ высказывает очень смелые и неожиданные мысли, которые по сути сводятся к необязательности внесения в ЕГРН и в договор аренды изменений в случае выбора собственником объектов капитального строительства нового основного вида разрешенного использования объектов.

На данный момент непонятно, насколько широко эти тенденции найдут применение в практике (например, как суды теперь будут рассматривать дела о привлечении к ответственности по ч. 1ч. 1.1 ст. 6.7 КоАП г. Москвы, о взыскании договорных неустоек за нарушение целевого использования по договорам аренды и т.д.), но формулировки, использованные ВС РФ, однозначно дают правообладателям потенциал в обосновании более широкого объема своих прав на землю.

 


[1] Для справедливости следует отметить, что ранее имело место еще одно определение с подобным выводом с не совсем корректной ссылкой на определение от 01.10.2020, которое, как кажется, прошло незамеченным, – см. определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2021 N 305-ЭС20-14274 по делу N А40-232562/2019. Однако в том деле суды также указали на использование арендатором земельного участка в соответствии с целью предоставления вопреки неверно установленному или неверно трактуемому ВРИ; в данном случае на неверное установление или неверную трактовку ВРИ стороны не ссылались.


Все новости

00:00